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原文标题：清代内务府的房产经营（2017年第5期）

内务府是服务于皇室的机构，它“奉天子之家事”，管理宫禁事务，在维护清朝统治和专制皇权方面起到了非常重要的作用。该府属员众多，机构庞大，下设七司三院等衙门50余处。内务府的经济相对独立，拥有专属的财源，以减少对户部财政的依赖。清代康熙、雍正、乾隆等皇帝将盐政、税关等诸多财源纳入内务府的管辖之中，以满足内廷经费需求。此外，内务府还有诸多经营，如开办当铺、放贷生息等，以滋生银两。其中，房产经营是重要的组成部分。清代内务府的房产情况较为复杂，在不同时期有着不同的变化，但总体而言,随着皇权的集中及皇室事务的不断扩展，内务府的房产来源趋于多元，其数量不断增长，用途也逐步增多。
自乾隆朝始，内务府的房产情况经常见之于记载。乾隆六年(1741)，内务府在京城内外有房产45所，1471间。乾隆二十七年，内务府则有房产8067间。乾隆四十六年，内务府计有房产11220间，地基118块。嘉庆二十四年（1819），内务府计有房产12943间。由此可以看出，内务府房产数量并非一成不变，而是呈动态变化。
内务府房产的分布相对集中，另一个角度看又非常分散。相对集中是指这些房产主要集中在较为发达的商业区，及主要街道的两侧；非常分散是指这些房产分布的区域遍布五城各处，有的甚至在通州等地。
内务府房产来源具有多样性。首先，自行建造是其房产的最主要来源。清代帝王非常重视内务府的财务状况，并千方百计扩大其财源。兴建房屋，以为招租之用是其手段之一。如乾隆三十年，管理工程处在正阳门外空地建盖住房1087间，铺面房158间，后交内务府管理。其次，购买民房亦是内务府房产的重要来源。崇庆皇太后七旬万寿时，内务府即购买了西华门至西直门御路两旁所有4500余间房屋。再次，抄没家产是内务府房产的又一来源。嘉庆四年，权臣和珅被抄家，内务府抄得和珅及其家人房屋1171间。最后，官员的房屋抵补是内务府房产的重要补充。内务府官员承应各项差使，经常因为种种原因而该欠内务府银两。一些官员因为不能偿付所欠款项，而被迫以其房产充补。如道光末年，原长芦盐政普琳该欠内务府银31980两，结果将其东安门外大街房屋294间入官。
内务府房产除自用外，还衍生出诸多新的用途。赏赐是其中之一。清朝皇帝经常将内务府的一些房产用于赏赐，以笼络人心。如乾隆帝即赏赐大学士朱轼内城房产一所，并准其仍然保留原赏之外城房产，以示优奖。嘉庆四年，嘉庆帝赏赐朱珪前宅胡同住房一所52间。但无论是内务府衙署自用，还是清帝的恩赏，其所用房产有限，对于掌控大量房产的内务府而言数量甚微。为此，内务府又寻求新的途径，将其运营盈利。内务府的房产经营发端于清初，至康熙年间逐步形成制度。康熙六十年（1721），内务府设立专管房产经营的官房租库。该机构负责内务府房产的经营及按时巡查、奏修等工作，其设立便利了内务府对所属房产的管理。
内务府的房产经营主要有三种形式：租赁、售卖、开设铺面。其中，租赁与售卖是其房产经营的主要形式。
1.房屋租赁
房屋租赁是内务府房产经营的最主要业务。内务府房产主要包括两种：铺面房屋和住宅，均多用于出租。至于房屋租价的制定，内务府既考虑了租赁房屋的面积，也兼顾了位置的因素。根据档案记载，“房产租价，按檩征租。凡七檩房每间租银二钱，六檩房每间租银一钱五分，……如无原租，视其坐落冲僻，酌量征租。”（《大清会典事例》）
内务府对于房屋租赁人亦有一定的限制，这主要是针对住宅租赁者。在内务府租赁的房屋之中，铺面房占据多数。对此，内务府并无太多限制，但对于租住住宅者，内务府限定为驻京的汉人官员。汉官租赁内务府房产住宅，需向户部申请，遇有职务调动出京，再由内务府转租。
内务府的房屋按月收租，统一汇总至官房租库。其中，汉官租金征收稍有复杂，有两种情况。其一，按月将现银交予房产租库。其二，由户部按季从俸禄中扣除。
2.房产出售
内务府出售的房产以自成院落的住宅为主，其销售业务开展较早。雍正八年（1730）以前，内务府即严格规定了售卖房产的价格。其中，九檩房每间价银70两，八檩房每间60两，以此递减至三檩房每间10两。雍正八年，内务府将其房产按檩数各分五等，并将价格下调了1/3。至嘉庆七年（1802），内务府实行了按檩分等售卖的制度，而且提高了价格。其九檩一等瓦房每间作价银100两，八檩一等瓦房每间90两，七檩一等瓦房每间80两，二等至五等每间均各按次递减10两。
内务府房产售卖的对象主要是在旗官员。这些自成院落的房产主要来自抄家或者官员抵补而来，房间一般较多，面积也较大。官员要购买内务府房产，应先具呈呈请，经内务府核实之后，交价认买。
内务府房产售卖实行分期付款。由于承买人员全额支付有困难，鉴于这些房产主要售予有官职俸禄之人，所以内务府准许他们购买之时交纳一半现银，剩余银两从其俸禄中分年扣除。“如价在千两以上者，先行缴价一半，交纳广储司库，其余定限八年扣俸完缴。如价在千两以下者，定限五年完缴，计俸不敷，仍着先完半价，余照例完缴。均移咨户部，按限扣俸，转纳内库。”（《大清会典事例》）若逾期不能结清欠额，其所购房产将被内务府收回，重新变价。至于先付之款，则被视为房租，而不予退还。
3.开办店铺
早在雍正年间，内务府已经开设了当铺。至乾隆朝，该府开办的当铺数量不断增加，一度多达30余家。因经营不善，内务府先后关闭当铺若干，其余继续经营至光绪初年，方因收益甚微而终止。
除开设当铺外，内务府还经营钱铺。道光时，京中流行使用钱票。内务府认为此中存有极大风险，不利于金融市场的稳定。为此，该府奏请开设官银钱号，先后开设了5所银号。
内务府的房产经营，无论是租赁，还是售卖，以及开设店面都是其滋生银两、获取收益的手段，但其最终所能取得的效果则还要视其经营情况而定。北京是明清两代的都城，是全国的政治中心，经济发达，商业繁荣，人口众多，因此，京城房屋的租售业务较为兴旺。内务府地位特殊，且拥有为数甚巨的房产，这极大地便利了其房产经营业务的开展。
以房产租赁为例。内务府拥有的铺面房多位处要冲街道，是商人的首选之地。乾隆十一年，内务府共有房产5715间，其中铺面房3737间，约占总数的65%。而在西华门至西直门街道两侧，内务府即拥有铺面房5396间。这些铺面房较受欢迎，出租率较高。乾隆四十四年，约有4930间铺面房成功租出，约占其总数的91.3%，仅有466间无人租赁。
内务府房产虽然价格较高，但由于其销售对象主要是有俸禄的在旗官兵，这使得其销售收入较有保证。更为重要的是，指俸认买极大地减小了购买者的经济压力，有助于提高购买积极性。乾隆五十三年，内务府出售房产41所，计房1300余间，得银4.5万余两。这还不是内务府房产销售的最高记录。乾隆四十七年，内务府售卖房产70所，共计2480余间，得银7.5万余两。
内务府对于其房产所开设店铺均要求按一分计息，但经营状况却令人大为失望，这些当铺之中每年所获利银达至一分者甚少，多为七八厘、五六厘不等。为了改变现状，内务府要求获利不足的当铺，其缺额由各当铺的管理官员赔补，但经营亦未有改观。乾隆十七年，内务府又规定各当铺每年统以8厘起息，并由此形成定例。
房产经营是一种商业行为，它要受到经济规律的制约。但内务府的经营人员来源具有较强的封闭性，主要是皇帝的包衣奴仆，他们未曾受过商业经营的训练，多不具有这方面的才能。在顺境之时，他们尚可应对，但面临逆境，则不能灵活运作，以致经营困难。乾隆十一年，内务府共有房产5700余间，但只租出4100余间，尚有1500余间多年无人问津。此种情况并非偶尔有之，而是经常存在。乾隆四十一年，内务府出租房产内700余间无人租赁，有的甚至空闲三五年之久。更有甚者，房产经营日久生弊。乾隆四十年，正阳门外汉人官员租住之房屋，由于租价较低，一些人将其房屋转租他人，以获取利益。办理租赁人员亦有舞弊情形。嘉庆十九年，御史申启贤奏称，京城南城外铺面房产，因管理人员需索，人民畏惧，不敢租赁，以致这些房屋多有损坏。
不仅租赁房屋经营有困难，售卖房屋亦有问题。嘉庆五年至七年，共计24人认买内务府房产，但旋有12人退出。其原因内务府虽未言明，价格肯定是重要因素。因为正是这一年内务府从新厘定了房产价格，保存完好者售价大幅提升。至道光时期，由于诸多房产无人认买，年久失修，内务府奏请将这些房产降价出售。
至清季，内务府的房产经营已经日趋艰难。光绪三十三年（1907），鉴于商人困苦，内务府将租金降低了四成。其实，由于房产租售收入有限，早在光绪十五年，内务府即奏请由户部每年拨银3万两接济。此后，户部（后改为度支部）的拨银成为房产租库的常项经费。这标志着内务府房产经营的终结。内务府房产经营发端于清初，终于清季，几与整个清王朝相始终。此间，其经营虽有波折，但未能影响其存在与继续发展。在两个多世纪的历史中，内务府的房产经营曾为其获取了丰厚的收益。
内务府的房产经营亦是皇权至上的结果。内务府所属房产，尤其是临街店铺，相当一部分处于垄断地位。如西华门至西直门一带御路两侧，地安门一带，正阳门门前等。这些店铺所处区域商品经济较为发达，是经商营业的理想地段。内务府能够实现垄断，皇权发挥了至关重要的作用。乾隆帝命在正阳门外空闲地方修建铺面房屋，并将之交付内务府收租一事，即是明证。
内务府的房产经营还是该府银两生息思想的实践。清代的财政由户部财政和内务府财政组成，两者相对独立，而又有所联系。其中，内务府财政属于皇室财政，有其专门的财政来源，并负责皇室的各项支出。为了获取更多的经济收益，自康熙时起，内务府即推行“生息银两”制度。这一制度为雍正、乾隆等皇帝所继承，并不断发展，成为内务府的一项重要收入来源。内务府房产经营即是这一思想付诸实践的成果。
总之，房产经营在内务府财政体系中扮演了重要角色，对于协调宫中用度有十分重要的作用，亦是内务府财政收入的重要来源之一。随着清王朝经济的衰败，其经营亦走向衰落，并最终消亡。
作者简介
滕德永，1979年生，历史学博士。故宫博物院副研究馆员，主要从事清代政治军事历史、清代宫廷文物与历史研究。