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原文标题：清代北京的旗人住宅政策
清代“八旗制度”以严密的组织形式，实现了旗人社会的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下获得，住房也不例外。
一、旗人住宅政策的出现
旗人住宅的出现，与八旗制度有着密不可分的关系。顺治入关后，八旗精锐集中驻守北京，朝廷为数十万进京的八旗兵民提供禄米、俸银、住宅、田产。经过“圈地”和对汉人的驱赶，清廷控制了北京内城和西北郊区的大片田宅，形成“满汉分城”的局面。据顺治年间八旗“定甲八万”的说法，按最低配额每人2间计，清初圈占内城房屋约为16万间。
除王公贵族入住明代勋戚留下的宅院外，其他人等按照官阶高低，确定相应的住房待遇标准，即“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，拨什库（领催）摆牙喇（护军）披甲给房二间”。所有旗民一律按照八旗驻防方位在内城分区居住，即“镶黄，安定门内；正黄，德胜门内；正白，东直门内；镶白，朝阳门内；正红，西直门内；镶红，阜成门内；正蓝，崇文门内；镶蓝，宣武门内。星罗棋布，不杂厕也”。郊区圆明园等皇家园林周边，还建有大量旗营房，供健锐营、圆明园护军营、火器营（合称“外三营”）兵民居住，兼有护卫皇家园林的功能。外火器营住房一律青砖盖瓦，平房朝阳，方砖铺地，院墙以西山特产虎皮石砌成，都有前大后小的院子。护军营在内城分方位驻扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。
旗人住宅大多为官方筹资兴建，由以四大厂商（兴、隆、广、丰）为代表的京城木厂承建。到17世纪末，迁入内城的旗人增多，旗人家庭人口膨胀，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1695），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千间”，总共造房1.6万间。不过，据《八旗营房租户应守规则》规定：“每年如有修理之处，应归该租户自行办理，本部概不发款协济。”官方不负责维护和保养。
综上所述，清代的旗人住宅政策，是从八旗驻防京城的军事需要出发，在特定群体内无偿分配国有住宅的住房保障政策，是17—18世纪解决旗人生计的主要途径之一。
二、旗人住宅的性质及其私有化
旗人住宅的房源来自官方，由国家通过左右翼统领衙门统一调拨，无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权，旗人只有居住权，既不能随意处置旗人住宅，也不能购买外城汉人的私宅。顺治七年（1650），清廷颁布法令：“民间土地房屋，禁止满洲置买。”顺治十八年（1661），清廷颁令强调，如有旗人购买民间私宅，所买房屋“尽行入官”，“买者卖者，一并治罪”。《大清会典》还明文规定：“凡旗地，禁其私典私卖者，犯令则入官。”即禁止“旗民交产”或“越旗交产”。显然，旗人住宅体制并非单纯的社会福利，而是从制度上将旗人禁锢在旗籍，世代当兵，使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。在八旗兵民看来，私有财产无外乎弓弩、甲胄、奴婢、牲口等，他们尚未意识到土地以及住房背后蕴藏的巨大财富。因此，这种国家分配模式在清初尚行得通。此外，清廷以征收契税的方式，承认外城居民的住房私有权，允其自由交易。这样，在北京的内城和外城，就形成了住宅国有、私有并存，旗人保障、汉人不保障的双重模式。在住房制度上，清廷采取的是“以汉治汉，以旗治旗”的政策。
然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一，入关以后，旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二，长期的和平生活，导致少数旗人飞黄腾达，多数旗人缺乏立功得赏的机会，贫富差距日益悬殊，加之不少旗人没有一技之长，只能坐吃俸禄，一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家，难免陷于破产境地，不得不私自出卖出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，势必造成住房紧张。此外，由于旗人住宅为国有财产，国家拥有最终处置权，因此在清初兴建和扩建勋戚宅邸的时候，不可避免地要征用或拆毁周围的一批普通旗人的住宅。连康熙帝都不得不承认，“汉军旗人住关厢者甚多，向以为禁，似乎不当。今皆令其内城居住，则汉军富者一人得住数家之房，将使满洲贫者不得住房。此事应着再议，尔等另拟票签来看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，辄兼数十贫人之产”。旗人住宅的强弱兼并，导致众多无房旗人的出现。这也是推动旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺，无房旗人日增，国家无力分配的情况下，康熙二十年（1681）八月，朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者，听其居住；满洲、蒙古内年老有意休致官员，愿在关厢居住者，亦听其居住”。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢，客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。另外，由于旗人日趋贫困化，白契（交易双方私相授受而未经官府税契的文书）买卖和旗人住宅典卖，已经越发成为朝廷必须正视的普遍现象。康熙九年（1670），朝廷做出政策调整：“官员、甲兵地亩，不许越旗交易；其甲兵本身种地，不许全卖。”这从制度上打开了旗人住宅合法交易的缺口，变相承认了旗人对其田宅的部分所有权。雍正元年（1723），朝廷颁布“八旗田宅税契令”，在继续禁止“旗民交产”的前提下，承认旗内住宅交易的合法性，“凡旗人典卖房地，令其左右两翼收税监督处，领取印契，该旗行文户部注册。凡实买实卖者，照民间例收税，典者免之”，交易税率为房产交易价格的3%。税契是清代居民拥有房地产所有权，并得到官方承认和保护的法律凭证，也是住宅买卖合法化的主要标志。因此，旗人对其住宅的实质私有化，开始得到官府的合法性认可。
三、“旗民交产”——旗人住宅政策的消亡
“旗民交产”，即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪，旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年（1825），朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策，不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由的制度性松绑，而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。
深重的民族危机和财政危机，令咸丰以后的清廷陷入困境。旗人与汉人以白契进行私下交易的案例日益增多，朝廷无力遏制，只能退而求次，承认“旗民交产”的合法性，从旗人住宅交易中收取契税，补贴财政收入。咸丰二年（1852），发布上谕，“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地，无论老圈自置，亦无论京旗屯居及何项民人，具准互相买卖，照例税契升科。其从前已卖之田，业主售主，均免治罪”。其后几经争议，至光绪三十三年（1907），清廷重申咸丰二年准许“旗民交产”政策有效。至此，旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。民国初年的《清室优待条件》尽管愿意接管清廷遗留的八旗生计难题，但回避了旗人的住房供应问题。出售给私人的旗人住宅，彻底丧失了其原有性质。旗人住宅的概念逐渐淡出了历史。
旗人住宅的私有化及其衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城、外城隔绝状态的解除。出于改善生活的考虑，大批汉民进入内城，购置旗人住宅定居；出于为稻粮谋的考虑，不少旗人放弃内城的老宅，到外城购置或租赁住房，过起紧张、朴素、贫困的生活。内外城界限的消失，满汉居民杂居局面的形成，有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰，在某种程度上对北京的城市建设和发展，产生了深刻影响。
作者简介
唐博，男，1981年生于河南郑州，历史学博士，中共中央台办（国务院台办）秘书局综合处干部，主要研究清前期政治史和清末民国北京城市住房问题，在近代黄河灾害史和甲午战争史研究领域也有一定成果。出版专着3部，发表学术论文、译文数十篇。 (责任编辑：admin)
原文出处：http://his.newdu.com/a/201711/04/509660.html
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