徐润-晚清上海“地产大王”徐润的房地产投资(2013年第26期)

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原文标题:晚清上海“地产大王”徐润的房地产投资(2013年第26期)


徐润(1838-1911)是近代中国着名的富商巨贾。早年他供职于洋行,从学徒做到买办,积累了巨额财富。洋务运动期间,他受到李鸿章垂青,领衔兴办实业并资助留美幼童,在中国近代航运、采矿、外贸、保险和留学等领域均有影响。19世纪70年代以后,他开始涉足房地产,投资经历之丰富,经营状况之起伏,在近代中国堪称罕见。鸦片战争后,上海辟为通商口岸,并逐渐成为近代中国东南沿海最大的外贸港口。之后,由于租界设立和周边战乱等原因,上海人口大量增加。据统计,1843年(道光二十三年)上海开埠时仅有人口27万,到1910年(宣统二年)已逾百万,增长近4倍。
然而,上海地狭人密,住房供应严重短缺。1860年(咸丰十年)前后,“华人约七万有余”,而上海租界外只有“华屋八千七百四十宅”。(徐润《上海杂记》)在住房需求激增、外贸经济发展的背景下,中外商人纷纷到此投资,上海的房地产交易量不断攀升,价格持续上涨。原每亩百余两的土地,由于争相购买,“加至四五倍不止”。(徐润《徐愚斋自叙年谱》)由于租界引入西方市政管理制度,居住环境比华界舒适,时人多以在租界购房置产为荣,这就进一步刺激了上海租界住房价格的攀升。徐润也加入了置地行列。
1852年,徐润告别广东老家,进入上海宝顺洋行学艺。就在这一年,洋行大班韦伯任满回国,临行前告诉继任者:“上海市面此后必大……扬子江路至十六铺地场最妙,此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通,新老北门直北至美租界各段地基,尔尽可有一文置一文。”这启发了在旁侍候的徐润对房地产业造富潜力的认识。
随着在洋行里职务的提升和佣金的增多,徐润有了一些积蓄,开始投资房地产。不过由于财力单薄,此时他主要还是与别人合买。先是与他伯父徐钰亭以48000两银子合购余庆里地产。又与人“合买二摆渡地方吴宅一所,计地基十亩,价银三万一千两”。1863年,徐钰亭见太平军多次逼近上海,时局不稳,打算卖掉余庆里地产,徐润认为上海百业振兴,万商咸集,地价将日益腾贵,竭力劝阻。事后证明,徐润是很有远见的。
1868年(同治七年),徐润离开宝顺洋行,开始独立经商。19世纪后期,茶叶作为中国主要出口产品之一,深受欧美顾客欢迎。他抓住这一机遇,创办多家茶栈,其中宝源祥茶栈逐渐成为上海地区最大的茶叶出口供应商。他由此赚取了丰厚的本钱,并开始摆脱合作模式,独立进军房地产市场。至1883年(光绪九年),徐润投在房地产的资金已达二百多万两。其名下拥有未建土地2900多亩,在已建房的320亩土地上,建成房屋两千余间,总市值达到350万两,较其投资之时增值57%,每年可收租金12万两,出租收益率达6%。无论从投资总额,还是物业拥有量,抑或是增值程度,徐润都算是晚清上海的“地产大王”。房地产业是典型的资本密集型行业。徐润的资金实力虽然丰厚,但仍不足以购进如此多的地皮和房屋。其资金筹措渠道主要有:
(一)招股融资。徐润的计划是以创办宝源祥房产公司的名义,“招股合办,每股本银十两,集四百万两之大公司,先收股本二百万”(中国史学会编《洋务运动》)。英商顾林对此计划很感兴趣,提出将自己在伦敦的房产作抵押,得银200万两,20年为期,以4.5%的年息贷款给徐润,作为创办公司的股本。徐润颇为感动,在顾林回国筹资之时,以白银万两相赠。然而,顾林回国后身患癫痫,继而音讯全无,招股融资的计划就此落空。
(二)抵押贷款。顾林的爽约,令徐润深感招股合营容易受骗。此后,他不再利用外来投资者均沾利益和共担风险的方式,转而采取个人关系和信誉运作,以自有房产作抵押,贷款开发新的房产项目,再拿这批新项目作为抵押,进行新一轮借贷。通过这种滚动式操作,他先后从22家钱庄贷款100多万两。此外,徐润在轮船招商局、茶业公所等企业均有股份。他将部分自有股票拿出来作抵押,贷银40多万两,就此将其他产业纳入宝源祥房产公司的资金链。
(三)挪款他用。为了尽可能多地吸纳资金,徐润不惜将洋行房产抵款70多万两,存户款(类似于其他行业客户的预付款)30万两也绑缚在其房地产经营的战车上。
经过多方腾挪,宝源祥房产公司筹资共250多万两。事实上,这些全是债务。不难看出,宝源祥房产公司的创办是粗放的,其筹资渠道有缺陷。一是没能建立股份合作模式,只能独立出资,独自承担风险。二是宁可借高利贷也不愿稀释股份,造成高达70%的负债率。这种滚雪球式的资金操作之所以收益较高,得益于徐润敏锐的市场眼光和内幕信息的获取。然而,一旦市场环境突变,他将面临资金链断裂的危险。1883年,中法交恶。法国舰队封锁上海港,盘查进出船只,并扬言要炮轰江南制造总局。两江总督曾国荃则制订了沉船锁江的防御计划。双方剑拔弩张,局势异常凶险。
港口封锁,外贸停滞,直接导致银根趋紧。许多钱庄票号因收不回贷款,被迫破产;许多企业因货款不能及时结算,无力偿还贷款。人心惶惶,大量居民外逃,上海本埠的消费和投资额锐减,加之国内水旱灾害导致的购买力下降,致使百业凋敝。这一颓势很快就蔓延到了房地产业。
22家钱庄一同上门要债,令徐润难以招架。资金同样紧张的他恳请众钱庄将欠债转为宝源祥房产公司的股份。然而此时钱庄老板们最需要的不是房子,而是周转资金。金融危机导致价格虚高的上海房地产市场从热络瞬间变得冷清,宝源祥房产公司的投资价值荡然无存。无奈之下,双方只得各让一步,议定在两年之内清偿欠款。
为了还债,徐润别无选择,只有贱价出让所持有的资产。他先后低价变卖了多处房产,按时价计,亏损达八九十万两。此外,还卖掉了全部尚未建房的土地。由于当初拒绝合股经营,他成了投资风险的唯一承担者。而那些钱庄、存户,在拿到徐润归还的欠款后,几乎毫发未损。
钱庄的集体撤资,导致宝源祥房产公司的破产。此前徐润抵押轮船招商局股票贷款的事被曝光,与其素有利益纠葛的招商局监督盛宣怀借机发难。最终,盛宣怀不仅迫使徐润贱价出售房产来抵债,还趁机将徐润赶出了招商局。
1883年上海金融危机,使徐润近二十年房地产投资积累的财富大幅贬值。同年,“红顶商人”胡雪岩也遭遇了同样问题。然而与胡雪岩的一蹶不振不同,徐润没有气馁,而是改弦更张,东山再起。
卖掉了上海的大多数房产后,徐润离沪北上,全力投入开平煤矿的经营。但他仍在关注房地产市场的起伏。危机过后,沿海城市的房地产业复苏。鉴于上海投资的教训,他放弃了借贷投资的方式,而是以变卖金银首饰、古玩字画所得作为资本金,步步为营,稳健发展。他以6万两银子低价购进天津、滦州、北戴河等一千八九百亩土地,炒高后卖掉其中一部分,获利二三十万两,另一部分建房出租,利润颇丰。
1901年以后,天津城市化步伐加快,房地产价格攀升,徐润获利骤增。然而,随着身体的衰老,他的进取心逐渐减退,不复当年“地产大王”之勇。
房地产业是高投入、高风险的资本密集型产业。买办出身的徐润成也地产,败也地产。徐润之败,败在摊子太大,资金链条太长,危机时缺乏应对能力。在19世纪后期中国特殊的经济社会背景下,在金融危机冲击和官僚、外商的双重挤压下,他无力抵挡,举步维艰。徐润房地产投资的教训值得反思。
作者简介
唐博,1981年生于郑州,历史学博士,中共中央台办(国务院台办)秘书局主任科员。在清代政治史、黄河水利史、甲午中日战争、民国时期的外交及房地产问题等领域有一定研究。出版专着8部,发表论文、译文及其他作品百余篇。