土地问题一直都是中国古代封建社会中最重要的问题，各个封建朝代为了维护自身专制权力统治及保证国祚，大多朝代在其前期都实行坚持抑制土地兼并的土地政策，一般都是对土地买卖进行禁止或者多加限制，从法律上抑制土地兼并，而宋朝却可能是个例外，而宋朝的“田制不立”和“不抑兼并”的土地买卖政策却是异于一般封建朝代上述的土地政策，呈现出独特性，为什么宋朝又会反其道而行之，而且宋朝还享国三百余年。
宋朝田制不立和不抑兼并政策
在这里介绍一下，关于宋朝的“田制不立”和“不抑兼并”的具体意思，这两个词属于史学范围，简单说明一下。
在宋朝之前的大的封建朝代，如汉唐，实行的是土地国有制为主体的土地制度，在这个制度之下，一般自耕农的土地都由国家来授予，所以国家不仅对授予的土地拥有主权，同时享受所有权，而所谓的“田制不立”是指在唐朝均田制崩溃以后，由于私有土地的日益增多，土地兼并日益严重，国家已经没有了剩余的可授予农民耕种的公田，宋朝沿袭这个趋势，开始不再授予农民土地，封建国家的土地公有制主体地位逐渐丧失，对私有土地已经没有了所有权，只剩下了主权。
注：均田制，即封建王朝将无主土地按人口数分给小农耕作，土地为国有制，耕作一定年限后归其所有。地主阶级的土地并不属于均田范围。
“不抑兼并”则是在“田制不立”的基础上延伸起来的，既然国家已经不再授予农民土地了，所以对于私有土地的买卖也不再有买卖上的限制，或者个人占田上的限额，所以说“不抑兼并”换我们现在的话说，就是土地的自由买卖。但是它的出现必须建立在“田制不立”之上的，意思即既然国家不再向官吏和农民授予土地，那么也不再限制个人拥有土地的数量，听由土地的自由买卖，这就是所谓的“田畴邸宅，莫为限量”。
宋朝的穷人买不起田地的怎么办?
虽然宋朝已经不再授予农民田地了，但是也有一系列的措施来解决农民无地或者少地的问题。在北宋初期，刚刚经过了长期的战乱，为了恢复经济，稳定农业，安顿农民，宋朝的统治者实施了一些的农业恢复措施。
第一、 鼓励开荒
由于因战乱导致人口的减少，田地大量的被荒芜，连当时全国的经济政治中心地带的京畿地区荒地也很多，“京畿周环二十三州，幅员数千里，地之垦者十才二三。”于是宋太祖便下令：“诏所在长吏告谕百姓，有能广植桑枣、开垦荒田者，并只纳旧租，永不通检。令佐能著复捕逃、劝课栽植，岁减一选者，加一阶。”
并且，还通过免租来鼓励垦荒，并且以此来作为提拔地方官员的一个标准。宋太宗时期实行“应诸州管内，并许民请佃，便为永业，仍免三年租调，三年外输税十之三。应州县官吏劝课居民垦田多少，并书印纸，以示族赏。”。
宋真宗时，“如见在庄田土窄，愿于侧近请射，及旧有庄产，后来逃移，已被别人请佃，碍救无路归业者，亦许请射。”通过鼓励垦荒的土地政策，国内大量的荒地开垦出来。从而达到“始，赵尚宽为唐守，劝民垦田，高赋继之，流民自占者众，凡百亩起税四亩而己。税轻而民乐输，境内殆无旷土。”的效果。
第二、 鼓励归业和鼓励无地或少地农民耕种逃户的田
宋太祖开宝六年九月颁布的诏令：“诸州今年四月己前逃移人户，特许归业，只据见佃桑土输税，限五年内却纳元额。四月已后逃移者，用不得归业，田土许人请射”。到了宋仁宗天圣七年(1029年)又颁布诏令：“州县逃田经十年已上无人归业，见今荒闲者，令出榜晓示，限百日本主归业，限满不来，许人请射耕佃，其归业并请射人户并不得立定税额及令应副差摇，后及五年，于旧额税赋上特减八分，永为定额”。
通过上述的两道诏令，既能使逃户能归业，同时又使防止已经安顿下来的农民再度逃离，可以让无地或者少地的农民有一定的土地。
第三、官田的招佃与民田化。
宋仁宗天圣三年(1025年)九月下诏:“应系(官)田及官系荒田，经三年以上者，许挑段请射。于所请田元额税加十分之二，更于次年起纳税，仍先许中户等己下户请射，如有余者方许豪势请佃，即不得转将典卖”。
宋朝政府的官田先由无地或少地的农民承佃，交纳一定的地租，如果农民承佃不完才能由地主承佃，同时官田的民田化则是由赏赐或者出卖的形式来完成。
宋朝土地政策下的背景
宋朝的“田制不立”及“不抑兼并”土地政策并非凭空而来，而是有着深刻的历史教训和当时强大的社会经济为背景。
1、历史上的教训
经过了北魏及唐朝近三百年的时间里，随着唐朝中期均田制的破坏，所有颁布和实施的限田、占田、均田等法令或者制度统统失效，统治者虽然有心继续限制土地自由买卖来抑制土地的兼并，但是也无力抗衡封建土地私有制的发展了，到了唐朝末期，国家对土地买卖已经不设置什么限制了，虽然从法令上买卖土地是违法的，但是土地买卖已受到了社会的承认了。
“古先哲王疆理天下,百亩之地号曰一夫。盖以一夫授田，不得过于百亩也。欲使人无废业,田无旷耕,人力田畴，二者适足。是以贫弱不至竭涸，富厚不至奢淫。法立事均，斯谓制度。今制度弛紊，疆理隳坏，恣人相吞，无复畔限。富者兼地数万亩，贫者无容足之居，依托豪强，以为私属，贷其种粮，赁其田庐，终年服劳，无日休息。罄输所假，常患不充。有田之家，坐食租税。贫富悬绝，乃至于斯﹗”
唐德宗时期的宰相陆贽说的话，其实可以看出，自从井田制被破坏，土地成为私有财产以后，私人占田数量不再有限制，土地听任百姓贫富之间自由买卖，结果出现了土地兼并的严重状况：“富者兼地数万亩，贫者无容足之居”。而宋朝正是承继这一土地私有制和自由买卖的进程。
2、宋朝强大的社会经济
宋朝的经济异常的发达，宋朝是承继汉唐之后社会经济发展的又一个高峰期，甚至是有过之而无不及。
我们都知道农业在封建国家中的基础作用，而宋代的农业比前代获得前所未有的全面发展，虽然宋朝的土地面积看起很小，但是产出确很大，主要是依赖于当时出现了先进的农业生产工具，如秧马、耧锄、耧刀等使用，大大的提高了农业的生产力，加之根据南北方的差异进行的农作物品种的交流和优良品种的推广及耕作技术的提高，使农田单位面积产量大幅度提升。
宋朝时期，农业发达地区的面积产量大约是唐朝发达地区的两倍，由此带来的结果是农产品商品化程度的提升，特别是粮食的商品化，根据资料显示，北宋时期每年需要1700万石的商品粮，大约占北宋全年粮食产量的1%左右，而到了南宋时期，其更是提升到了7%~8%之间。宋朝发达的农业生产和农业产品商品化程度的提高，促进了农村的专业手工业或者家庭手工业的发展，同时也为城镇的发展奠定了基础，大量农产品进入市场，直接使于广大农村有着最直接联系的城镇或墟市的兴起，最后也使土地的商品化—土地的自由买卖。
宋朝详细对土地自由买卖的规定
土地的自由买卖是以拥有土地的所有权为前提条件的，即土地的私有制确立为土地的买卖提供了前提基础。恩格斯有句著名的话：“土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地。”土地的私有制不仅表现为占有和使用，更加表现为处分，包括出卖。所以说土地的所有权和土地的私有制确立是土地买卖最重要的必不可少的前提条件。
1、宋朝之前的规定
由于从一开始封建社会就不鼓励土地的自由买卖，所以立法上也不怎么重视，导致从秦汉到唐朝之前，对于规定如何进行土地买卖的法律文献资料非常的匮乏，对于秦汉时期而言，仅知道秦代开始要求各户到官府登记自身的不动产在内的财产，而对于两汉时期，从湖北江陵张家山出土的《田律》内容来看，涉及的相关内容也仅是规定土地不准买卖而田宅则可以附条件的买卖，至于有关买卖的土地契约倒是有相关实物证据。
到了南北朝的末期，即北魏和北齐，开始有相关的记录。北齐对土地买卖的规定是：露田属于国家所有，故“悉入还受之分”，不许买卖。而作为私田的“桑田”则“不在还受之限”可以买卖，而依照北魏之法，就算是允许土地买卖，也仅仅是买卖有余和不足部分。
隋朝的对于土地买卖如何规定，并没有明确记载，但是由于隋朝沿用北齐的均田制等土地制度，也继承了北齐时期的土地立法，对于国家授予农民的露田，也不许买卖，对于官僚地主的私田和永业田，应该是可以买卖的，至于农民的麻田和桑田，也是允许出卖有余和买进不足。当然也出现了违法买卖露田的想象，以至于屡禁不绝。
唐朝时期，由于对土地买卖的限制开始松弛，有关土地买卖的规定开始增多，特别是由于佛教寺院频繁买卖土地，客观上促进了法律对土地买卖的规范。在唐朝，桑田、麻田都属于永业田，可以自由的买卖;国家所授的口分田在一定条件下也可以买卖。我们可以从现存的唐令中，大略的了解一下。首先对卖田的限制。
武德七年规定：“凡庶人徙乡及贫无以葬者，得卖世业田。自狭乡而徙宽乡者，得并卖口分田。已卖者，不复授。死者，收之，以授无田者。”
唐玄宗开元二十五年，对于土地的出卖限制又进一步放宽，诸庶人有身死家贫无以供葬者，听卖永业田，即流移者亦如之。乐迁就宽乡者，并听卖口分。卖充田宅、邸店、碾硙亦属合法，为土地买卖解除了一些限制。
到了唐朝中后期，随着均田制的崩溃后，对于土地买卖的限制就是剩下法令中一纸空文而已，宋朝建立后在“田制不立”及“不抑兼并”土地政策的影响下，对于土地的买卖几乎没有多大的限制，并且逐渐从法律上加以确认和保护土地所有权，将土地买卖归入国家疏导的范围，利用法律等行政手段加以规范。
在土地的买卖程序上则继承了之前的朝代特别是唐朝至五代时期的做法，如唐朝的土地买卖之前须向官府申请文牒，经确认后制作买卖文书契约;五代的先问亲临、输钱印契、过割赋税、原主离业;并延续了五代的从土地买卖过程中收取一定的交易税;这些前朝的做法宋朝以立法再以正式确认。所以有“官中条令，惟交易(田产)一事最为详尽”。
宋朝的土地有买卖、典卖等多种形式
买卖又分绝买和活买之分，绝卖是指将所有权转移后永不回赎;而活卖或典卖，指在一定期限内可以赎回，所以一般它的价格就比较低;但是如果在限定的时间内没有赎回的话，那么就变成绝卖了。
典卖是指出典人将土地房产交给典卖人，领取典钱，但不支付利息，出典人保留赎回权。
典买人可以占有田产并享有收益，可以出租或者再典当，但是不能出卖。出典人所保留的赎回权，则称之为“田骨”或者“田根”，如果放弃赎回权的话，就称为“断骨”，出典人“断骨”的话，就有典买人不会绝卖与典卖之间的差价，称为“添贴”或“贴买价钱”或者“找贴”。
需要说明的是，正式的典当，包括两个要件，一是出典人必须离业，由典卖人占有;二是典卖人须纳税，即经过官府将出典人的出典的那部分田土的税额转由典卖人承担，如果出典人依然占有典物人或仍然纳税的就不是正式的典当，而是抵当，就是以田土作为抵押，向贷款人借钱。
由于契税过高，占到买卖总额的十之二三，所以为了逃避契税，民间就会常常发生名义上“典卖”，实质是“抵当”的行为，从而引发纠纷。具体做法就是先定一个田宅出典契约，但双方不交割赋役，出典人不离业，典卖人也不交契税，等典钱交付之后，出典人就与典卖人另外签订一份虚假的租约，说继续耕作土地，只是每年交一定的租金。
宋朝的土地买卖程序
宋朝规定的土地买卖必须依照严格的法定程序来进行，这个不仅表现为国家对于土地买卖的国家干预，限制土地的所有者自由出卖土地，而且也体现了宋朝在土地买卖立法上的发达，在某个程度上甚至还有我们现代的影子。
第一、 出卖人向官府投状申碟
所谓的投状申碟就是向政府提出土地出卖的申请，然后由政府根据具体情况，作出批准或者不批准的决定，所以并非每一条申请都会得到政府的批准，其申请要符合当地政府的要求后才能得到政府的批准，才发送准许出卖或者典当田宅的文碟，作为出让产业的法律许可。而在文碟没有下发之前而进行土地买卖是无效的。如果买卖无效，买方的损失是很大的，买方不仅没有得到所买的东西，而且为之付出的钱也不能收回，显然这条法令是对卖方有利的。得到当地政府的文碟后，才可以进行土地买卖，若没有得到政府的批准，就不能订立出卖契约，即使订立契约也是非法的，更不能进行土地买卖了。
第二、 亲属优先购买，邻居次之
宋朝承继汉唐宗族影响，对于出卖人出卖的土地，亲属具有购买的优先权，但是在确认亲属的优先权的同时，又对亲属的范围进行缩小，以提高出卖人对自身土地的处分权限。
宋朝在卖地之前，要先问亲属，为此还专门订有律法条文。宋初对亲邻的先买权有明确的规定:“凡典卖物业，先问房亲，不买，次问四邻。其邻以东、南为上，西北次之，上邻不买，递问次邻。四邻俱不售，乃外召钱庄。”
根据宋朝的亲邻条法，业主典卖产业，他的亲邻(必须是既亲又邻)有优先典买权，甚至典卖与他人之后，亲邻也可从典主或买主手中赎买归己。哲宗绍圣元年(1094)规定:“应问亲，止问本宗有服亲，及墓田相去百步内与所断田宅接者。”这对亲邻的优先购买权有所限制，后来这一规定一直沿用到南宋。
值得注意的是，《庆元重修田令》规定:“诸典卖田宅满三年而诉以应问邻而不问者，不得受理”。这些法律上的新规定，提高了原土地所有者的物权地位，虽然亲邻的先买权受到法律保护，但必须是在法定的三年以内，逾期便丧失了亲邻的优先权。宋朝通过这些规定进一步完善了土地实际所有者对土地的物权;提高了原业主的物权地位及对物的支配权。同时这些规定都使亲邻的先买权有所削弱。土地买卖契约必须有亲邻签押，亲邻签押，又称为“亲邻批退”。
所谓“批退”，也就是亲邻在契书上签押，表明放弃依法享有的优先购买权。没有他们的“批退”和“签押”，田宅买卖即不为合法。绍兴二年(1132)闰四月十日诏:“典卖田产，不经亲邻及墓田邻至批退，并限一年内陈诉，出限不得受理。”同年八月二十九日，臣僚又上言:“典卖田宅批问邻至，莫不有法。比缘臣僚申请，以谓近年以来米价既高，田价亦贵，遂有诈妄陈诉，或经五七年后称有房亲、墓园邻至，不曾批退。乞依绍兴令，三年以上并听离革。又缘日限太宽，引惹词诉，请降诏旨并限一年内陈诉。”。
第三、立契成交
首先，关于土地买卖的书契格式，法律作出了有明确规定，如绍兴十九年(1149)户部曾提及“旧来臣僚申请，乞今后人户典卖田产，若契内不开顷亩、间架、四邻所至、税租役钱、立契业主、邻人、牙保、写契人书字，并依违法典卖田宅断罪。民间买卖田宅，确有书契不如式的情形，而且宋朝政府明确规定这种不如式的契书不能使用。
其次，还有关于契约纸张强行性规定，要求土地的买卖订立的契约必须使用官版的契纸、标准契约。所谓官版契纸，是由官府统一印制的买卖契约用纸。所谓标准契约，应包括以下要素:如主契人的姓名、典卖顷数、田色、坐落、四邻界至、产业来历、典卖原因、原业税钱、买卖钱额、担保、悔契的责任。契纸都由官府雕版印造，典卖的契约上写明号数、亩步、田色、四邻界至、典卖原因、原业税钱、色役、回赎期限(宋初始立典卖田宅收赎法)、买卖钱数、买卖双方姓名等。由土地买卖的双方各执一份，订立田土买卖文契，这个又称“合同契”。
由于宋朝的土地典卖属于要式法律行为，买卖方必须订立书面契约，真宗乾兴元年(1022)开封府下令:“今请晓示人户，应典卖倚当庄宅田土，并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县。”经过官府盖印的赤约具有三种职能，它既是土地合法买卖的凭证，也是可以进行诉讼的根据，同时还具有公证的性能。这个就是“交争田地，官凭契书”。
第四、典契必须有牙人担保
牙人不仅要见证典契的订立，而且还要承担对买卖本身担保责任，和业主一起承担连带责任，甚至有时候为了强化牙人的担保责任，可以在牙人的田土上设立物的担保。上面我们提到，宋朝的赤契是土地合法买卖的合法凭证，也是理断买卖争讼的主要依据，与赤契相对的就是没有经过投税印契的白契，白契没有上述赤契的法律效力。南宋绍兴十三年(1143)规定“:民间典卖田宅，执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官。”
对于“只作空头契书，却以白纸写单帐于前，非惟税苗出入可以隐寄，产业多寡皆可更易，显是诈欺”的白契，官府还要通过法律严厉制裁。
《名公书判清明集》“录白干照，即非经官印押文字，官司何以信凭?”韩似斋也说:“执白契出官，是自违契限，自先反悔，罪罚诅可轻贵乎?”
其实有些官吏并不绝对不承认白契的效力，因为白契在北宋中后期大量出现，其原因就是因为宋朝对于赤契收受的契税过重，居然达到了交易数额的十之二三，正是为了逃避这种重税，民间的白契大量的出现，而且屡禁不绝，所以这个让当时的官府在审理白契的土地买卖纠纷是感到为难，所以一般都不会绝对不承认白契的效力。
第五、过户
订立契约后，须由双方携带砧基籍、上手干照(老契或旧契)，到官府交契税钱，地方官当面核验，过割物力和税钱，然后盖印，并“批凿”(宋朝田宅买卖必须立文字契约，在订立契约时，出典人或卖主须在砧基籍上记载更改物权关系的事项，宋谓之批凿)，上手干照，交由典主保存。加盖了官府印章的契约称为“红契”，否则就是不合法的“白契”。在宋朝，田宅买卖双方达成协议后，必须由买主缴付田契税钱，官府在买卖契约上铃印。
开宝二年(969)，“始收民印契钱，令民典卖田宅，输钱印契，税契制限二月”。
可见，红契的取得要经过“输钱印契”的程序。最后，还要过割赋税，朱批官契。它是指在买卖田宅的同时，必须将附在其上的赋税义务转移给新业主，即买卖双方必须在契约上写清买卖标的的租税、役钱，并由官府在双方赋税籍账内改换登记后，才有条件加盖官印，使之成为合法的红契。
总之，宋朝法律强调土地买卖要同时转移赋役，割税离业是典卖契约实现的重要环节。
备注：赤契与白契，两者之间的区别从纳税上就是有没有给官府纳税，赤契无非是在税契后，由官府确认并盖印，而白契则缺乏这个确认程序，就是没有“凭据”。